Покупка недвижимости в Европе для россиян в 2025 году: как оплатить аванс и провести сделку

Почему россияне продолжают покупать недвижимость в Европе в 2025 году

Несмотря на санкции, ограничения на переводы и рост геополитических рисков, интерес россиян к европейской недвижимости не снижается. По оценкам агентств, около 15–20 % всех сделок с жильём в Турции в 2024 году приходилось на граждан РФ, а в странах ЕС спрос также сохраняется на высоком уровне.

Главные мотивы остаются прежними:

• «Вторая резиденция». Квартира или дом за рубежом — это возможность уехать из России в любой момент, что особенно актуально в условиях нестабильности.
  
• Инвестиции. Европейская недвижимость дорожает. По данным портала Immigrant Invest в Берлине цены выросли до €6 000–10 000 за м² в центральных районах, в Париже — до €9 420–9 880 за м². Даже в Восточной Европе рост уверенный: Братислава — €2 231/м², Бухарест — €1 425/м².
  
• Обучение детей. Европа остаётся центром образования: в университетских городах (Вена, Прага, Мадрид) родители часто покупают жильё, чтобы снизить расходы на аренду.
  
• Аренда и доходность. Популярные направления (Испания, Португалия, Кипр) показывают доходность от сдачи 3–6 % годовых.

Однако к финансовым и юридическим трудностям добавились и бытовые: сложности с авиасообщением из России. Из-за ограничений на полёты до большинства стран ЕС дорога до «второго дома» стала дольше и дороже, что заставляет тщательно планировать поездки.

Какие страны допускают россиян к сделкам

По данным брокерской компании Tranio для 2024 года:

• Франция заняла 4‑е место по числу запросов от россиян (6,5 % от всех запросов на зарубежную недвижимость)
• Испания и Греция делят 5‑е место (по 6,3 %)
• Кипр — 5,3 %
• Чехия — 4,1 % присоединились к списку стран с повышенным интересом от россиян в 2024 году.

Отдельно Tranio отметил, что около 35 % сделок в первой половине 2024 года делалось в странах Европы: Франция, Испания, Кипр, Греция и Германия. При этом 80 % покупателей большинства сделок в ЕС ориентированы на получение ВНЖ через покупку недвижимости.

Санкционная политика ЕС не запрещает россиянам покупать жильё, но каждая страна вводит свои фильтры:

• Испания, Греция, Кипр — сделки возможны, но банки тщательно проверяют происхождение средств.
  
• Германия, Франция, Италия — формальных ограничений нет, но часто возникают проблемы с открытием счёта.
  
• Латвия, Чехия — в последние годы стали строже относиться к россиянам, особенно при покупках через юрлица.
  

Чтобы оплатить недвижимость, чаще всего нужен счёт в местном банке. Открыть его стало сложнее: банки требуют доказательства доходов, налоговые декларации и подтверждение источника капитала. В некоторых странах, например, в Германии и Австрии, это занимает несколько месяцев.

Аванс за жильё: готовьтесь к 30–50 %

Главный вопрос для будущего покупателя — как внести первый платёж. По данным Immigrant Invest в Европе он обычно составляет 10–30 % от стоимости, но для нерезидентов требования выше.

• Во Франции для иностранных покупателей минимальный взнос может доходить до 50 % от стоимости жилья.
• В Великобритании средний депозит в 2025 году составляет 19 % или £53 414. Для Лондона цифры значительно выше — около £125 000.
• На Кипре, где средняя цена — €1 680/м² (в Лимассоле до €3 400,, первоначальный взнос часто составляет 30–50 %.

Таким образом, покупка квартиры за €200 000 потребует аванса от €60 000 до €100 000, не считая сопутствующих расходов.

Какие расходы ждут покупателя при покупке дома в Европе

При покупке недвижимости в Европе важно учитывать налоги и сборы. Они могут составлять от 1 до 10 % от стоимости сделки.

• В Румынии дополнительные расходы достигают 10,2 % — это почти €20 000 при покупке квартиры за €200 000.
• В Словакии затраты ниже — около 1,6 % (около €3 200 с той же суммы).
• На Кипре расходы на регистрацию и нотариальные услуги составляют 3–8 %.
• Испания — налог на покупку 6–10 % в зависимости от региона.
• Франция — регистрационный сбор около 5–6 %.
• Греция — налог на покупку 3 %, нотариус и адвокат — ещё 2–3 %.
• Кипр — регистрация и нотариус 3–8 %.

Кроме того, обязательными становятся услуги адвоката и нотариуса, что обеспечивает юридическую чистоту сделки.

• услуги адвоката (около 1 % от суммы);
• регистрация сделки;
• услуги агентства (2–5 %).

Все эти расходы также нужно оплачивать переводами, а значит, заранее планировать каналы вывода денег.

Пример расчёта: квартира за €200 000

1. Кипр (Лимассол): аванс 50 % = €100 000, налоги и сборы — 3–8 % (от €6 000 до €16 000).
2. Братислава: аванс 30 % = €60 000, сборы 1,6 % = €3 200.
3. Бухарест: аванс 30 % = €60 000, налоги и сборы до 10,2 % = €20 400.

Итого: для сделки на €200 000 нужно подготовить от €65 000 (Словакия) до €120 000 (Кипр или Румыния) на старте.

Способы оплаты недвижимости из России

После 2022 года международные переводы стали одной из самых больших сложностей.

1. Банковский перевод SWIFT. Классические SWIFT-переводы остаются вариантом, но они доступны не во всех банках и требуют дополнительных проверок. Комиссия обычно составляет 1–3 % от суммы, сроки до 2–3 недель.
2. Оплата через родственников или компании. Можно произвести оплату через родственников или компании за рубежом. Если у родственников есть счёт в ЕС, они могут оплатить сделку. Минус — возможные налоговые последствия, так как это выглядит как дарение.
3. Криптовалюты и стейблкоины. В ряде стран их принимают как форму расчёта, но часто требуется конвертация в евро или доллары через биржу. Риск — вопросы комплаенса: банк может отказать в приёме средств, если источник не прозрачен.
4. Посреднические сервисы. Такие компании как NoWALL позволяют перевести деньги в EUR напрямую продавцу или нотариусу. Преимущества: скорость (1–2 дня), понятные комиссии, легальные механизмы вне SWIFT. Для многих покупателей это становится оптимальным решением. Кроме того, такие сервисы позволяют перевести криптовалюту в ФИАТ.

Более подробно о всех способах переводов в статье:

Как перевести деньги из России за границу в современных условиях: обзор актуальных способов

Безопасность сделки: адвокат, эскроу и проверка документов

1. Проверяйте документы продавца: право собственности, отсутствие обременений.
2. Эскроу-счета: деньги хранятся у нотариуса до завершения сделки. Это минимизирует риск мошенничества.
3. Адвокат и переводчик: обязательные партнёры, особенно если вы не владеете языком страны.
4. Финансовая прозрачность: готовьте все подтверждающие документы для банка, чтобы перевод не заблокировали.

Валютный контроль в России

Внутри РФ действует закон о валютном регулировании. Для покупки недвижимости за границей нужно:

• уведомить налоговую об открытии иностранного счёта;
• доказать легальное происхождение средств;
• согласовать перевод свыше определённой суммы (обычно от $50 000).

Без этих шагов есть риск блокировки как в российском, так и в зарубежном банке.

Практические сценарии оплаты

• Испания: нотариус требует перевод на эскроу-счёт, банки жёстко проверяют.
• Кипр: часто достаточно сервиса международных переводов, SWIFT тоже работает.
• Турция: открывается счёт в турецком банке, валюта конвертируется в лиры.
• Греция: только через банк, часто нужен счёт покупателя.

Когда можно обойтись сервисом? — если продавец принимает средства напрямую в евро и сумма не превышает лимитов по валютному контролю. 

Когда нужен счёт? — при покупке в странах с жёсткими банковскими требованиями (Германия, Франция).

Важно помнить: покупка квартиры или дома в Европе — это только первый шаг. После сделки владельцу предстоят регулярные расходы: налоги, коммунальные платежи, услуги управляющей компании, а если жильё снимают дети — ещё и арендные платежи. Оплачивать их из России в 2025 году стало сложнее, поэтому мы подготовили отдельный материал с подробными инструкциями: Как в 2025 году россиянам оплачивать коммуналку, налоги и аренду за жильё в Европе.

Главные выводы: что учитывать перед покупкой

По данным Центробанка РФ в 2024 году россияне перевели за рубеж 226 млрд ₽ (≈ $2,9 млрд), в первые месяцы 2025-го — ещё 141 млрд ₽. Это отражает высокий спрос на зарубежные активы, включая недвижимость. Покупка недвижимости в Европе в 2025 году для россиян возможна, но стоит учитывать, что аванс для нерезидентов чаще всего составляет до 50 % от стоимости. Также следует предусмотреть расходы на налоги и сборы — от 3 до 10 % сверху.

Главный вызов при покупке европейской недвижимости для россиян — это переводы денег из РФ. В условиях, когда SWIFT не всегда доступен, а криптовалюта вызывает вопросы у регуляторов, реальной альтернативой становятся сервисы денежных переводов, такие как NoWALL.

• Как работают: клиент переводит рубли в России, а застройщик или нотариус получает евро на свой счёт в ЕС.
• Легальность: операции прозрачны для обеих сторон.
• Преимущества: скорость (до 48 часов), минимум документов, возможность оплатить как саму недвижимость, так и дополнительные расходы — налоги, нотариуса, услуги адвоката.

Планируйте финансовую часть сделки заранее, используйте надёжные сервисы переводов, обязательно привлекайте юриста и нотариуса. Это позволит не только купить дом или квартиру, но и защитить вложенные деньги.